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父亲私下卖房给女儿 儿子诉请合同无效
2012-5-31  来自:本站  阅读:2708
父亲私下卖房给女儿 儿子诉请合同无效
发布时间:2011-11-07 10:34:46
  中国法院网讯 (胡光) 物权法第97条规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。现实生活中,因无权处分共有房屋导致的房屋买卖合同纠纷案件层出不穷。近日,北京市海淀区人民法院审结一起父亲私下卖房给女儿,儿子起诉合同无效的房屋买卖合同纠纷案件。

  原告曹雷诉称,诉争房屋系父亲曹利婚后于1998年从单位购买的,购房时曹雷支付了4万元,妹妹曹梅未支付任何费用。2005年母亲赵芝去世,2007年父亲准备再婚时,曹梅以“肥水不流外人田”为由,再三催促父亲将房屋过户到曹梅名下。曹雷此时身在国外,房屋过户的一切手续均由曹梅带着父亲办理的。曹雷近期回国后得知此事,认为诉争房屋应按法定继承顺序继承,房屋没有办理析产,父亲与妹妹之间的赠与行为不合法,故起诉请求法院确认曹利与曹梅之间的房屋买卖合同无效。

  被告曹利辩称,同意曹雷的诉讼请求,其没有把房子卖给曹梅,也不清楚合同内容,曹梅让其签字就签了。

  被告曹梅辩称,不同意曹雷的诉讼请求。并提出了以下答辩意见:1、合同双方是其与曹利,曹雷不是合同主体,无权就房屋买卖合同关系提出任何请求;2、曹利与其并非赠与关系,而是买卖关系,曹利自愿签署合同并亲自到政府主管部分办理了房屋过户手续,并非其一手操办,且其已向曹利支付了对价35万元,房屋租金收益一直归曹利;曹利在2005年母亲去世时即已再婚,其并未再三催促房屋过户;3、从遗产分割的法定程序后,母亲去世后,父亲取得房屋三分之二的产权份额,曹雷与其各取得六分之一的份额,此时各方对房屋由共同共有转变为按份共有,曹利与其对房屋的份额达六分之五,有权处分该房屋。此外,根据相关司法解释,人民法院在分割遗产中的房屋时,应依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要进行处理。因此涉及对房产的分割时,应依据对该房产的照管、经营,有利于该房产使用效益最大化的因素。曹雷为外籍,久居国外,曹利年纪较大,二人均无充分精力照管房屋,只有自己照管房屋较为合适。依据该原则,该房产登记于我名下并无不妥。4、其已将房屋抵押登记至银行名下用以办理抵押贷款,若宣告房屋买卖合同无效必将导致其丧失房屋所有权,银行丧失抵押权,因此从保护银行权利的角度亦不应宣告合同无效。

  法院经审理后认为,诉争房屋系曹利婚后取得,为夫妻共同财产。赵芝去世后,因未留遗嘱处分其对房屋的份额,故房屋中属于赵芝的份额应由其法定继承人,即曹利、曹雷、曹梅三人共同继承。在未对诉争房屋进行析产前,房屋应为三人共同所有,曹利与曹梅在共有人曹雷不知情且事后未追认的情况下,私下签订房屋买卖合同,构成无权处分。曹雷起诉请求确认房屋买卖合同无效,依法有据,法院予以支持。

  针对曹梅辩称,法院认为,共有人曹雷虽非合同主体,但在权利受到侵害时提出异议,于法有据;根据物权法有关规定,共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。曹梅主张房屋按份共有,但未提供相应证据,且原被告三人具有家庭关系,根据物权法相关规定,房屋属于共同共有。至于曹梅与银行之间的抵押关系,与该案非同一法律关系,法院不予处理。最后,法院判决确认房屋买卖合同无效。

  宣判后,三方均未明确表示是否上诉。(文中人物系为化名)
责任编辑:黎虹
 
 
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