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城市房屋拆迁与农村房屋拆迁不同
2012-7-26  来自:互联网  阅读:2099
城市房屋拆迁与农村房屋拆迁有何不同?
  依被拆迁房屋所占土地的性质,可分为征地拆迁行为和城市房屋拆迁行为,这种划分在拆迁性质上有不明确之处,即征地拆迁亦可能是为了商业开发,所以我虽然作了这种划分,但仍继续对此加以研究,届时再与时俱进。
  1、征地拆迁行为。
  由于集体所有的土地(主要是农村)上的房屋的拆迁,先要依法将土地的所用权性质改变,即征收为国有,才可一并考虑地上附着物的征收,所以实践中将农村的拆迁称为征地拆迁。在这里是房随地走,将房屋视为土地的附着物,其法律依据是《土地管理法》。遗憾的是,历史曾经给我们开了玩笑,征地拆迁是征地在前,面《土地管理法》中对征地的表述为征用——“不改变所有权的临时占用”名不符实,后在包括笔者在内的众多法律界人士的呼吁下<<中华人民共和国宪法>>以及相关法律均予以了修改。宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用,并给予补偿。” 宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为:“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用,并给予补偿。”可以看出修改后的宪法更确切的对征地拆迁的性质作了界定,是实质上的征收而不是以往通常所表述的征用.
  2、城市房屋拆迁行为。
  依《城市房屋拆迁管理条例》之规定,城市房屋拆迁行为的概念是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除,对被拆除房屋的所有人或使用人予以搬迁,并给予相应的补偿的活动。城市房屋拆迁行为与征地拆迁行为相比,有以下四个不同的特征:
  第一、城市房屋拆迁的被拆迁房屋位于城市规划区内的国有土地之上,而征地拆迁的被拆迁房屋虽然可能位于城市规划区内,但一定是非国有土地之上。
  第二、城市房屋拆迁的被拆迁房屋对所占土地是享有使用权,拆迁需依法收回土地使用权;而征地拆迁的补拆迁房屋一般占有宅基地,归当地农民集体所有,拆迁需征为国有,改变所有权。
  第三、城市房屋拆迁行为主要依法律和《城市房屋拆迁管理条例》的规定,实施是地随房走;而征地拆迁则是依《土地管理法》及相关法律法规实施,是房随地走。
  第四、城市房屋拆迁时,对被拆迁房屋的补偿主要依区位,用途和建筑面积确定;补偿金额中区位价值是最重要的因素;而征地拆迁时依土地价值的补偿较低,目前来说确不合理,这是引发征地拆迁纠纷的主要原因。对这两类房屋拆迁的案件,无论是集体土地上的房屋拆迁还是国有土地上的房屋拆迁,笔者均有所涉及.从目前情况看,两者之间的异同很多,既有相通之处,又有很多差别,但相关被拆迁人利益的两者不同之处,主要在于这两种拆迁适用的法律不同,具体体现为拆迁的程序\补偿的范围以及方式均有所不同.尤其需要说明的是,集体土地上的房屋拆迁,法规相对滞后,补偿相对偏低,不利于对我国农村广大农民切身利益的保护.有很多拆迁,是让农民失去了生产和生活所依赖的土地,而所获得的补偿却远远不足以维持原来的生活,不能不引起必要的重视. 2003年下半年,引起国人关注的两起因拆迁而自焚的案件中,一为南京的市民翁彪,另一个便为安徽省青阳县的农民许正亮。
  例如,在城市房屋拆迁许可逐步有法可依时,农村房屋拆迁尚处于法律的创制阶段.我们无法回避,农村房屋拆迁许可是在缺乏法律明文规定的状态下进行的,与城市房屋拆迁许可相比,几乎处于空白状态。然而这种文字的空白并不能排斥其行为的法律特征,我相信,农村房屋拆迁一定会形成法律制度,否则农民的利益就无法保护。为此,我谨根据我国法律的原则,结合农村房屋拆迁的实际情况,归纳出农村房屋拆迁许可制度的法律特征如下:
  1、农村房屋拆迁许可是一种依申请的具体行政行为。
  在行政许可的体系中,一般有依申请被动作出和依职权主动作出两大类,农村房屋拆迁许可属于前一
  类。没有行政相对人的申请,农村房屋拆迁主管行政机关不能主动予以许可。因此,农村房屋拆迁许可的申请人必须具备相应的资格,其提出申请必须符合法律、法规规章规定的条件并要有书面的意思表示方式,即农村房屋拆迁许可申请书。
  2、农村房屋拆迁许可是一种采用颁发许可证形式的要式行政行为。
  由于农村房屋拆迁许可是赋予申请人在一定时间内实施非拆迁人不能实施的行为资格。所以,农村房屋拆迁许可行为必须有特定的形式要件即发放拆迁许可证,以便于行政机关和社会对获得农村房屋拆迁许可的拆迁人与其他未获得许可的个人、单位相区别。同时,也利于行政机关对拆迁人进行监督检查。
  3、农村房屋拆迁许可是有较强时间,地点范围限制的行政行为。
  与一般授予某种法律资格或法律权利的行为不同,农村房屋拆迁许可是有着强烈的时间、空间限制的。为了社会的稳定,拆迁必须在一定的时间内完成,而且活动的范围有着严格的限制,否则便为违法。与城市房屋拆迁许可不同的是农村房屋拆迁有着面积的权利限制,而城市房屋拆迁对行政机关没有面积的限制,只要在其行政区别内便可作出。
  4、农村房屋拆迁许可必须有法律依据。
  一般行政许可均由法律、法规、规章设立,而农村房屋拆迁许可事关公民、企业的财产权保护,应当从严掌握。根据宪法和立法法的规定的规定,农村房屋属于非国有财产,征收或征用必须符合两种条件,一是公共利益之需要;二是依人大或人大常委会制定的法律为依据。没有法律为依据,既不能许可农村房屋拆迁,也不能实施农村房屋的拆迁。
 
 
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